广州楼市盛刮项目并购风 本地房企通过并购降成本

2017年05月19日 来源:南方日报 许蕾 我要评论
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自去年至今,广州不少楼盘项目出现了“并购潮”。在目前地价压力增大、土地供应“僧多粥少”、过江龙进入本地市场希望有“引路人”等背景下,这一模式引起了业内的关注。广州中原研究发展部认为,未来并购、收购、合作开发将会成为不同体量开发商获取用地、项目的重要手段。


并购助过江龙融入广州市场


回顾2016至今广州市场上出现的热点并购、收购,可以看出,无论是“过江龙”还是“地胆”,出手都是大手笔。


以目前投入资金最大的阳光城来看,从2016年至今共投入97.55亿元,其中47.9亿元投入到南沙区,占总投入的49%;其余资金投入到越秀、天河总共3幅用地当中,约获得12.4万平方米市中心商住用地,可见该房企在资金投入上郊区、中心区“五五开”的方式。纵观阳光城目前其他并购项目,一般均以低于土拍市场楼面价成交,以其2017年1月购得的天河区两地块来看,其总占地面积达9.5万平方米,按照3.0的容积率算,其计容建面在28.5万平方米左右,其支付总价为31.8亿元,折合楼面价11158元/平方米,虽然对于地块的使用年限、规划等消息有待公布,但总体而言成交价远低于区域公开出让地价。


据广州中原研究发展部统计,外地房企如阳光城,重点布局南沙,此外天河、越秀两大中心区亦有落子,最新收购的“广信江湾城”项目更是位于多年未有宅地推出的越秀区;而融创、远洋、旭辉等就通过“傍地胆”的模式。对由本地房企负责开发的项目进行入股、合作,业内认为,对于不熟悉广州市场、首次入穗的外地房企而言,并购能够使其更有效率地熟悉本地市场。


对于被并购、收购的本地房企而言,与房企合作开发有利分担资金压力以及风险,因此预期在未来拿地成本越来越高的情况下,合作开发、入股等模式将更加受到开发商看重。


本地房企通过并购降成本


并购并不是过江龙的专利,如:碧桂园、时代、奥园等“地胆”近期亦不断尝试此方式,其中碧桂园去年以来收购以增城、黄埔两区为重点,而本地中型房企时代、奥园亦通过收购的方式落子上述两区。


以碧桂园为例,2016年至今并购、合作的项目也不少,以其广州大本营增城为例,近期通过并购已将石滩、新塘等地块、项目收入囊中,加上3月土拍竞得的新塘长岗村地块,该开发商于增城热点板块均布局有项目。广州中原研究发展部认为,这一方面体现了碧桂园对增城未来市场发展的信心,另一方面有利于开发商在片区获得整体定价话语权。此外,相比起楼面地价动辄3万-5万元/平方米的中心区而言,增城开发成本较低,综合而言,虽然碧桂园近年大有“重返一二线城市”之势,但其“外围区包围中心区”的布局模式依然沿用。


广州中原研究发展部认为,未来并购、收购、合作开发将会成为不同体量开发商获取用地、项目的手段,主要原因包括:土拍价格提高,针对目前一线城市地价变化,开发商需要通过合作的方式分担资金压力;采用该种模式费用低于土拍,对于目前统计的并购项目来看,绝大部分花费低于目前土拍价格;此外,对于中小型房企而言,土拍无法与大型房企竞争,因此需要采取“另辟蹊径”的方式获取开发的“面粉”。


事实上,进入今年5月中旬以来,房企在全国多个市场上的并购都非常频繁,5月12日晚,融创中国发布公告称,公司间接全资附属天津融创作为买方,拟向昆明星耀收购天津星耀80%股权及债权,总价约102.54亿元。同日晚间,中国恒大也发布公告称,公司附属恒大地产集团、各项目公司与信银(深圳)股权投资基金管理有限公司(信银深圳)签订10份项目协议。信银深圳将投资合共约108.5亿元于恒大各项目公司,并与恒大共同开发各相关项目。有业内人士指出,“目前房地产行业竞争愈发激烈,越来越多的中小型房企退出这个市场,也给了龙头房企更多兼并重组的机会,对于整个行业来说属于资源的优化配置,毕竟在国内,房地产仍是一个规模制胜的行业”。


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